Avant l’acquisition d’un bien immobilier, mais également dans le cadre d’une vente ou d’une succession, il convient de bien déterminer la valeur vénale du bien en question, en réalisant une estimation immobilière de son juste prix sur le marché. Pour ce faire, plusieurs critères sont à prendre en considération. En effet, pour évaluer la valeur réelle de marché, il faut, bien évidemment, tenir compte de la valeur de biens similaires disponibles en vente dans la même zone, entre autres critères. Les détails.
#1 Objectif d’une estimation immobilière
Opération visant à estimer le prix de vente approximatif d’un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, bureaux, entrepôt, magasin, etc.), l’estimation immobilière doit être réalisée en bonne et due forme pour réussir à vendre le bien dans les meilleurs délais et conditions possibles. En effet, si vous estimez le prix de vente de votre bien immobilier, vous serez en mesure de le vendre à un prix qui correspond aux prix du marché. Vous ne serez pas lésé !
L’estimation immobilière sert, par ailleurs, à connaître la valeur vénale (prix de vente théorique) d’un bien immobilier, à une période donnée, afin de pouvoir effectuer une déclaration à l’administration fiscale, dans le cadre d’une donation, d’une succession, mais aussi pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière.
#2 Réalisation d’une estimation immobilière
Pour réaliser une estimation immobilière précise, il faut commencer par regarder le prix de vente des biens immobiliers similaires au vôtre, en recourant à une base alimentée et mise à jour régulièrement par les notaires (Perval) ainsi que par l’administration (Patrim).
Il faut ensuite analyser et étudier le prix des biens immobiliers proposés à la vente actuellement dans la zone ciblée. Pour plus de précision, il convient de s’appuyer sur des critères tels que l’état du bien et de la copropriété, la situation géographique, les services et commodités à proximité, les équipements…
Pour obtenir des résultats proches des prix du marché, les professionnels se réfèrent à une grille, dont voici un exemple:
- décote jusqu’à 25 % pour un rez-de-chaussée ;
- plus-value de 5 à 20 % pour une vue exceptionnelle ;
- augmentation de 3 à
- 5 % pour une orientation sud-est ou sud-ouest ;
- surcote jusqu’à 15 % pour une piscine enterrée, un garage… ;
- décote jusqu’à 10 % pour un logement mal agencé ;
- etc.
Il est, par ailleurs, important de prendre en considération les besoins d’un éventuel investisseur, en déterminant les charges du bien : impôts locaux, apports, loyers, plus-value future…
#3 Étapes d’une estimation immobilière
- La première étape consiste à étudier les prix de vente de biens similaires.
- La deuxième étape consiste à évaluer le prix du bien en fonction de ses caractéristiques propres.
- La troisième étape consiste à estimer les charges et les entrées d’argent, susceptibles d’intéresser un investisseur.
#4 Acteurs pouvant réaliser une estimation immobilière
L’estimation immobilière est accessible au plus grand nombre grâce aux sites en ligne. En effet, les particuliers sont libres d’effectuer eux-mêmes l’estimation de leurs biens immobiliers. Cela dit, cette opération permet d’obtenir une première estimation qui n’est pas forcément précise, en particulier si le bien est atypique ou s’il est situé dans une zone où le marché immobilier est peu dynamique.
Pour une estimation la plus proche possible de la réalité, il convient de consulter des acteurs tels que les notaires, les experts immobiliers, ou encore les agents immobiliers.
#5 Déroulement d’une estimation immobilière
Après avoir contacté un agent immobilier, à titre d’exemple, ce professionnel fixe un rendez-vous à son client dans son agence pour lui présenter une fourchette de prix. Pour étayer ses propos, l’agent immobilier peut livrer un compte-rendu d’estimation immobilière à son client.
Dans un premier temps, ce document vient présenter la méthode utilisée pour déterminer le juste prix de vente du bien immobilier. Il contient, également, une description précise et détaillée du bien, ainsi que son état et sa localisation.